מס שבח- מה ועל מה
כאשר באות לידי ביצוע עסקאות נדל"ן כאלו ואחרות כדאי שנתייחס לעניין מיסוי המקרקעין.
חוק מיסוי המקרקעין הובא לחקיקה בישראל בשנת 1963 והוא חל הן על מוכר הנכס והן על הקונה. החוק של מיסוי המקרקעין מכיל בתוכו 3 סוגים של מס מרכזיים: מס שבח, מס מכירה ומס רכישה.
מה זה מס שבח ?
מס שבח הוא מס שבו מתחייב מוכר הבית. המשמעות של המס הזה הוא למעשה כמו השם שלו - מס שמוטל על השבח, זאת אומרת מס המוטל על הרווח שמקבל המוכר בגין המכירה של הנדל''ן.
החובה של תשלום מס השבח, קיימת על מוכרי הנכס בטרם שהועברה ממנו הזכות על הנכס.
איפה משלמים את מס שבח ?
תשלום מס השבח מבוצע ברשות המס אשר קרובה למקום המגורים של מוכר הנכס. יש אפשרות גם להוריד את הטפסים הללו מאתר רשות המס, ולמלא אותם עוד בטרם שמגיעים למשרדי הרשות.
מי ומה קובע את גובה מס השבח ?
גובהו של מס השבח מתקבל באמצעות רשויות המס, הללו קובעים זאת לפי הערכתן את המחיר של הדירה.
מאד חשוב להבין שהרבה פעמים גובה הסכום שנקבע ע''י רשות המסים, גבוה משמעותית מהערכתו של שמאי מקרקעין שהובא מטעם מוכר הדירה.
זו הסיבה שקודם עריכת עסקת מכירת הנכס, כדאי מאד להגיע לייעוץ עם שמאי מקרקעין.
שמאי המקרקעין ייחשב את גובה מס שבח, יחד עם שקלול נתונים מסוימים כמו לדוגמא התשלום שניתן לאיש תיווך, סיודים ושיפוצים שנעשו באותו נכס וכן הלאה.
כמו כן, שמאי המקרקעין יהיה יכול לברר האם מוכר הדירה זכאי לפטור מתשלום מס השבח או שמא הוא זכאי להנחה בתשלום המס.
את הערכתו של השמאי, צריך להעביר לרשויות המס אשר יחליטו על גובה המס.
חשוב לציין שלא כל הזמן מקבלות הרשויות הערכה זאת. על כן במקרה מס שבח יהיה גבוה בצורה משמעותית, יש לבעלי הדירה אופציה להגיש ערעור על גובה מס שבח.
אותה השגה נעשית ע"י ערעור השמאי.
מה התהליך להגשת הערעור על מס שבח ?
על הערעור להינתן תוך פרק זמן של 30 יום מיום קבלת החיוב על תשלום המס.
פרק הזמן הזה מאפשר לבעל הנכס להביא שמאי מטעמו, שימציא לרשות המס את הנתונים אשר בגללם נדרשת הפחתת המס שבח.
במקרים לא מעטים בהחלט קיימת הסכמה בין שמאי המקרקעין שהוא מטעם רשויות המס לבין השמאי שהגיע בחסות מוכר הנכס, ובאותו זמן יקבע באופן מיידי הסכום שצריך לשלם.
במקרים נוספים יכול להיות צורך לפנות לשמאי מכריע, אשר יביע מהי הערכתו והוא אשר יחליט את השיעור של המס.
במצבים כאלה קורה שלעיתים נעשית ההשגה לגבי המס בבית משפט השלום.
חשוב שכל משך התהליך מוכר הנכס יקבל ליווי ויעוץ של שמאי מקרקעין בעל ידע.  
המקרים בהם מומלץ לתת עירעור, הינם במקרה שבו הוטל מס שבח גבוה מאד ובמצב שממנו לא הוגש פטור שמגיע למוכר לפי החוק.
באיזו מקרים ניתן להשיג פטור ממס שבח ?
יש מקרים רבים שבהם אפשר להשיג פטור מהמס או לכל הפחות קבלת הנחה.
פטור ממס השבח ניתן להשיג, לדוגמה, כאשר מישהו מוכר את הדירה שלו, וזה בתנאי שלא מכר בעבר דירה אחרת ב- 4 השנים שקדמו למכירת הדירה. וזה גם אם ברשותו של מוכר הנכס כמה וכמה נכסי נדל"ן.
דוגמא נוספת להקלה יכולה להיות אם בן אדם צבר חוב עסקי גדול מאד בשנת המס שקדמה לאותה מכירה. אדם אשר ימציא ע''י פקיד המס תעודות ואישורים שמוכיחים את זה, יהיה רשאי להוריד את אותם ההפסדים ממס שבח.
אלו הם רק חלק קטן של דוגמאות, בכדי להבין שתחום זה מורכב מאד ומחייב איש מקצוע בעל נסיון בתחום הנדל''ן.
אך ורק אדם בקיא היטב בכל הפרטים שנדרשים למצוי הזכויות. הוא הבן אדם שיהיה יכול להדריך אותכם מתי מומלץ למהר למכור את הנכס בשביל להשיג פטור, ובאיזה זמן כדאי להמתין.
צריך לדעת שרק הכוונה וייעוץ מאיש מקצוע יביא לחיסכון כספי במס שבח.